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瑞威資本:CFO50論壇之“三道紅線”的行業應對——順應大勢


  《職業經理人周刊》   獵頭班長v微博   微信:AirPnP   2020/10/15
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2020年的下半程,“房住不炒”的基調和“融資新規”的緊箍,讓資本屬性極強的地產行業迎來了持續而強烈的變革。應勢而謀,“中國房地產金融CFO50論壇”(后簡稱“CFO50論壇”)于9月16日在滬隆重舉辦。本屆CFO50論壇邀請到中國房地產行業百強企業的近30多位CFO,以及眾多行業主管領導、排名前100全球智庫商學院教授、行業資深學者與中國房地產金融上下游領軍企業代表等超重量級嘉賓。他們共同出席了這場集前沿、變革、實戰與學術于一體的深度專業類研討會議。CFO50論壇由安永華明會計師事務所(特殊普通合伙)與上海交通大學上海高級金融學院聯合主辦,瑞威資本協辦。

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論壇嘉賓深度探討了兩大議題:1.“三道紅線”壓力下的上市房地產企業財務指標解讀;2.房地產融資面面觀。

與會嘉賓經過整整一天的探討、溝通、交流、碰撞,逐步形成了共識,即本次論壇的主題思想:擁抱監管,順應大勢,知變圖新,繼往開來!同時,站在CFO 的專業角度,嘉賓們也對當前政策的出發點、操作性、科學性等方面進行了溝通探討,最終從專業和實操角度提出了一些意見和建議,代表了地產界CFO的心聲。

以下,我們會圍繞著本次論壇的主題以及論壇最終形成的意見和建議,分五期和大家分享本次論壇的精彩內容。本篇文章為第二期——順應大勢。

“三道紅線”劍指房企的負債率等核心指標,相比較供給側或者需求端的調控政策,給房地產企業帶來更加直接的影響。在充分理解政策意圖和擁抱監管政策的前提下,房企又是如何切實的去應對監管政策導致的行業生態環境變化呢?

“三道紅線”的目的是要三穩、去杠桿、降負債。如果房企仍堅持高杠桿高負債的經營模式,就與國家政策完全背道而馳。政策的出臺肯定有重點,監管力度其實跟隨行業大勢,順應大勢而擁抱監管法規,房企才能跟隨政策跟著大勢一起發展。順應大勢是關鍵所在。

“三道紅線”對房企有著巨大的直接影響和間接影響。直接影響是融資策略和拿地策略。間接影響如營銷策略,部分紅線房企可能有打價格戰的計劃。自政策發布后兩、三周,參與拍地的房企減少,使得部分城市土地溢價降低,從而房企測算利潤率提升了很多。因此,這些影響是非常深遠的,包括房企一系列的投資策略。

“三道紅線”不是僅現在才開始討論的。上市房企所在的資本市場,很多評級機構就一直參考這些指標,甚至遠超三個指標。財務指標是動態的,房企不要被某一時點靜態的指標束縛了發展的節奏。房企的經營是靈活的,融資節奏是靈活的,房企要主動去適應監管的變化。房企嘗試更多的創新,使經營做得更好,做得更穩健,這才是政府所期望的。

監管層出臺本次監管政策跟以往是不太一樣的。監管層以往在需求端和供給端設下限制,比如限購限貸或者限售等,但這次直接針對房企的杠桿指標進行指導和管控。本次調控除“三道紅線”外,還有兩個跟蹤指標,一是持續經營現金流,二是拿地跟權益銷售額。監管層在房企的投資端以及杠桿使用上直接給予指導。踩了“三道紅線”的房企會非常謹慎,會竭盡全力地把紅線變成三條綠線。兩個跟蹤指標也都符合的房企相對會比較自由。因此在新常態下,房企應該順應監管的規定降低財務杠桿。

房企都在談規模、利潤和杠桿。監管政策幾乎都是跟杠桿有關,這已經開始影響到房企的經營判斷。很多房企決策層包括老板對杠桿和經營管理都更加重視。房企的重心應該拉回到產品服務上。產品服務才是房企的核心競爭力。把產品和服務做好,向資本市場交好一張成績單,同時符合“三道紅線”要求,然后去公開市場融資募資,采取這樣行動的房企將會越來越多。未來,把產品品質做好以及滿足監管要求的房企或許能得到更多的金融資源分配。

房企是做一張符合綠線規范的報表,還是靠“三道紅線”驅動成為一家更好的企業?對CFO們來講,“三道紅線”其實對CFO們既是機遇又是挑戰。首先,房企未來肯定要做到符合監管要求的財務報表,這是一個中長期的財務規劃;同時,房企確保這張成績單交出去的時候,受到投資人的認可,受到監管機構的認同。

房地產早已遠離暴利時代。房企在拿地市場已經拼得頭破血流,賺的都是辛苦錢。房企其實在給金融機構打工。房企既要生存下去,還要發展,又要跟隨國家的要求。國家也意識到房地產企業可能帶來金融方面的一些風險,所以調控政策一步一步地出來。房企內功要練好,順應時代,順勢而為。

順應 · 大勢

順應大勢,意味著我們的房地產企業在新的政策下,在不斷變化的宏觀形勢下,要及時準確的做出應對,要由表及里深化企業自身的改革?梢哉f,當前應對之策的及時與否、優良與否,決定著企業長期是否能夠行穩致遠。

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(來源:百度 百家)


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